47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。
不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。
明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。
同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。
某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”
值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。
据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。
而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。
这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。
国是访问丨全球通胀高企，2023年如何稳物价？******
文/刘文文
国际涨、国内稳，这是2022年中国物价运行情况的真实写照。
过去一年，中国物价总水平持续平稳运行，国内CPI单月涨幅始终运行在3%以下，全年上涨2%，大幅低于美国8%左右、欧元区8%以上、英国9%左右等发达经济体涨幅，也明显低于印度、巴西、南非等新兴经济体7%-10%(1-11月份)的涨幅。
这一成绩意味着什么？中国为保供稳价作了哪些努力？2023年如何继续稳物价？
中国宏观经济研究院综合形势研究室主任、研究员郭丽岩接受中新社国是直通车专访强调，中国有底气、有能力保持物价总水平基本稳定。
CPI上涨2%意味着什么？
郭丽岩指出，在欧美等经济体通胀“高烧不退”背景下，中国持续稳定物价运行的努力与成效令全球瞩目。
2022年全年，中国CPI同比上涨2%，持续运行在合理区间，剔除食品和能源的核心CPI则一直在1%左右的相对低位。
郭丽岩指出，中国能够维持住相对较低的物价水平，在当前是十分难得的宏观经济治理绩效，与陷入高通胀甚至是恶性通胀的其他经济体形成鲜明对比。
2022年以来，欧美等经济体CPI连创40年来的历史新高，虽然近期有所回落，但2022年12月份欧元区CPI同比上涨9.2%，美国CPI同比上升6.5%，仍处于高位运行。此外，土耳其、阿根廷等新兴市场经济体更是出现了持续的恶性通胀。
保供稳价中国如何出招？
在郭丽岩看来，中国保持物价基本稳定的主要原因和经验，就是坚持以人民为中心的发展思想，强化粮食、能源产供储销体系建设，加大保供稳价工作力度，切实兜住兜牢民生底线。
首先是重要民生商品的保供稳价，不断完善价格调控机制。压实“菜篮子”市长负责制。在提升本地自主保障能力的同时，促进产销衔接，强化主产区和主销区之跨区合作，共担保供稳价责任。产地采购、道路运输、终端配送各环节保通保畅。健全成品粮油、猪肉、北方城市冬春耐储蔬菜等储备并充实在库，增强储备调节能力。
其次是基础能源的保供稳价，立足国情，以煤炭为“锚”，构建保供稳价体系，有序释放煤炭优质产能，健全煤炭产供储销体系，完善煤电价格形成机制，压实保供稳价责任，有力维护了能源领域产业链供应链稳定运行。
此外，2022年阶段性调整价格补贴联动机制，降低启动条件，扩大保障范围，全年各地累计发放价格临时补贴数十亿元。
2023年物价能否稳住？
进入2023年，国际大宗商品价格可能高位波动，输入性通胀压力仍然存在，中国如何进一步稳住物价？
郭丽岩表示，当前稳定物价总水平的基础坚实，2022年已经实现了3%左右的年度物价调控目标，展望今年，中国稳物价的底气和能力进一步增强。
一方面，中国经济长期向好的基本面没有变，预计2023年经济整体回升；产业体系韧性足，市场潜力空间大，内需对经济增长的支撑动能将进一步增强，能够有力对冲和化解不利冲击。
另一方面，中国坚决不搞“大水漫灌”强刺激，稳健的货币政策精准有力，能够为实体经济提供更有力和更高质量的支撑，同时也为稳定物价提供良好的宏观环境。特别是粮油肉蛋奶蔬果等重要民生商品保供稳价调控机制不断完善，调控能力不断提升。
“总体而言，我们有底气、有能力保持物价总水平基本稳定。”郭丽岩说。
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